Viager libre

Le viager libre est une forme de vente immobilière dans laquelle le vendeur, appelé aussi crédirentier, vend sa propriété à un acheteur, autrement appelé débirentier, en échange d'un paiement sous la forme d’une rente viagère, et ce, jusqu'à son décès.

La particularité du viager libre est que l'acheteur peut prendre possession immédiatement de la propriété et l'utiliser comme il le souhaite : y habiter, la louer, etc. Cela contraste avec le viager occupé, où le vendeur continue à vivre dans la propriété jusqu'à son décès.

Le prix d'achat de la propriété est généralement constitué d'un bouquet (un paiement initial) et d'une rente mensuelle ou annuelle versée au vendeur pour le reste de sa vie. La valeur de la rente est généralement calculée en fonction de la valeur de la propriété, du montant du bouquet, et de l'espérance de vie du vendeur.

Le viager libre peut être intéressant pour les acheteurs qui souhaitent investir dans l'immobilier sans avoir à débourser la totalité du prix d'achat immédiatement, et pour les vendeurs qui cherchent à vendre leur propriété tout en bénéficiant d'un revenu régulier à vie et faiblement taxé pour financer leurs différents projets.

Les types de biens immobiliers qui peuvent être concernés par le viager libre sont assez divers :

• Appartements et studios : ces types de biens sont souvent vendus en viager. Dans le cas du viager libre, l'acheteur peut les habiter immédiatement ou les mettre en location.
• Maisons et villas : une maison individuelle peut également être vendue en viager libre. L'acheteur pourra y habiter ou la louer.
• Biens commerciaux : il est également possible de vendre en viager libre des locaux commerciaux ou des bâtiments destinés à un usage professionnel.
• Biens agricoles : les terres agricoles peuvent aussi être vendues en viager libre, bien que ce soit moins courant.
• Parking ou box de garage : ces types de biens peuvent aussi être vendus en viager libre, même si c'est assez rare.
• Biens de loisirs : comme les résidences secondaires, maisons de campagne, etc.

Il est important de consulter un de nos experts en viager pour bien comprendre les implications financières et légales de ce type de transaction, qui est assez complexe et qui peut impliquer des conséquences fiscales.

Voici quelques points clés sur le fonctionnement du viager libre :

Établissement du contrat

1. Évaluation du bien : avant la vente, le bien immobilier est évalué pour déterminer sa valeur sur le marché.
2. Bouquet : il s'agit d'une somme d'argent versée initialement par l'acheteur au vendeur. Cette somme est facultative et négociable.
3. Rente viagère : une rente est calculée sur la base de plusieurs facteurs, tels que l'âge du vendeur, la valeur du bien, ou encore le sexe du vendeur. Ces facteurs permettent d’estimer la durée de vie du propriétaire. Cette rente est ensuite payée régulièrement (souvent mensuellement) au vendeur jusqu'à sa mort.

Ce qu’il faut prendre en considération quand on réfléchit au viager libre

• Incertitude liée à la durée de vie du vendeur : si le vendeur vit très longtemps, le coût total pour l'acheteur peut dépasser la valeur du bien.
• Fluctuation du marché immobilier : la valeur du bien peut évoluer, positivement ou négativement, ce qui peut affecter le rendement de l'investissement pour l'acheteur.

La fiscalité du viager libre

La rente viagère est soumise à une fiscalité spécifique en France, et il peut y avoir des avantages fiscaux pour le vendeur, surtout en ce qui concerne les impôts sur le revenu.

La rente viagère est considérée comme un revenu (il est donc imposable), mais une fraction seulement de cette rente est imposable. Cette fraction dépend de l'âge du crédirentier au moment de l'instauration de la rente :

• Moins de 50 ans : 70% de la rente est imposable.
• Entre 50 et 59 ans : 50% de la rente est imposable.
• Entre 60 et 69 ans : 40% de la rente est imposable.
• 70 ans et plus : 30% de la rente est imposable.

Plus-value sur la vente : dans le cas du viager libre, la vente du bien est définitive, et donc les règles habituelles de taxation sur les plus-values immobilières s'appliquent. Cependant, des exonérations peuvent être applicables, notamment si le bien constituait la résidence principale du vendeur.

Nos experts de la vente en viager libre sont disponibles partout en France pour vous accompagner dans vos projets. Nous vous conseillons pour vous proposer la solution la plus adaptée à vos besoins, que vous vouliez faire une donation à vos proches, partir faire le tour du monde ou simplement vous constituer un capital.

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Pour le vendeur (crédirentier)

• Il peut bénéficier d'un complément de revenu à vie.
• Il se décharge des responsabilités liées à la propriété (entretien, taxes, etc.)
• Il peut préparer sa succession
• Il peut aussi réaliser un nouvel achat ou financer sereinement un hébergement (ex. maison de retraite)

Pour l'acheteur (débirentier)

• Il acquiert un bien immobilier souvent à un coût global inférieur à son prix de marché
• Il peut immédiatement utiliser ou louer le bien, ce qui peut offrir un retour sur investissement

Pour vendre son bien immobilier en viager libre, il faut remplir certaines conditions :

• Âge minimum : avoir au moins 60 ans.
• Être pleinement propriétaire du bien : vous devez disposer de la pleine-propriété du bien que vous souhaitez vendre en viager libre et être en mesure de nous présenter votre titre de propriété.
• Aucune hypothèque ou charge non divulguée :
• Évaluation du bien : Une évaluation professionnelle du bien doit être réalisée pour déterminer sa valeur marchande.
• Information et transparence : Toutes les informations pertinentes concernant le bien doivent être divulguées, y compris les défauts potentiels, les travaux futurs et autres charges qui pourraient influencer la décision de l'acheteur.

Dans le cas d’un viager libre comme d’un viager occupé, le vendeur (appelé crédirentier) reçoit de l’acquéreur (appelé débirentier) un bouquet et une rente viagère régulière. Cependant, plusieurs paramètres différencient viager occupé et viager libre.

Viager Libre

• Jouissance du bien : Dès la signature de l'acte de vente, le débirentier (acquéreur) dispose du bien comme il le souhaite. Il peut y habiter, le louer ou l'utiliser à n'importe quelle fin.
• Valeur : Étant donné que le bien est disponible immédiatement, la valeur du viager libre est généralement plus élevée que celle du viager occupé. Cela se traduit par un bouquet et/ou une rente viagère plus élevés.

Viager Occupé

• Droit d'usage et d'habitation ou usufruit : Le crédirentier conserve le droit d'habiter le bien (ou de le louer dans certains cas) jusqu'à son décès. Le débirentier ne pourra jouir pleinement du bien qu'après le décès du crédirentier.
• Valeur : La valeur du bien est diminuée du droit d'usage et d'habitation. Cela se traduit par un bouquet et/ou une rente viagère moins élevés par rapport au viager libre. La décote pour le droit d'usage et d'habitation dépend en grande partie de l'âge du crédirentier au moment de la vente.

Le choix entre un viager libre et un viager occupé dépend de vos besoins : si vous souhaitez continuer à vivre chez vous ou louer votre bien, le viager occupé est fait pour vous. À l’inverse, si vous souhaitez déménager ou si vous vendez une résidence secondaire, le viager libre est plus intéressant.