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Idéale pour ceux qui anticipent un changement mais souhaitent une transition en douceur, la vente à terme (également appelée viager à terme) est la fusion parfaite entre flexibilité et sécurité.

En tant que vendeur, quand vous vendez votre maison ou votre appartement dans le cadre d’une vente à terme, vous recevez un bouquet (capital initial) lors de la signature de l’acte de vente, puis des mensualités pendant plusieurs années. En fonction du type de vente à terme choisi (libre ou occupée), vous pouvez continuer à habiter chez vous.

La vente à terme, ou viager à terme, est une transaction immobilière innovante qui permet à un propriétaire de vendre son bien progressivement. En effet, l’acquéreur paye le vendeur chaque mois pendant une période définie dans l’acte de vente. Cette période s’étale généralement sur plusieurs années.

Les biens vendus en vente à terme, comme ceux vendus en viager, peuvent être libres ou occupés.

La vente à terme d’un bien occupé

La vente à terme occupée partage une caractéristique majeure avec la vente en viager occupé : elle permet au vendeur de céder son bien tout en continuant à l’occuper. Cependant, à l’inverse d’une vente en viager occupé, la vente à terme d’un bien occupé ne se termine pas au décès du vendeur, mais à la fin de la période convenue lors de la signature de l’acte de vente. Cette période dure généralement 8 à 15 ans et doit être prévue dans l’acte de vente.

La vente à terme d’un bien libre

La vente à terme d’un bien libre fonctionne de façon assez similaire à la vente à terme d’un bien occupé, avec une différence majeure : le vendeur ne peut plus occuper la maison ou l’appartement qu’il met en vente. Le fonctionnement est exactement le même pour ce qui est du reste de la transaction : l’acquéreur s’engage à verser un capital au vendeur lors de la signature chez le notaire, puis des mensualités pendant plusieurs années.

La vente à terme présente des avantages à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur.

Pour le vendeur :

• Recevez de l’argent immédiatement : le vendeur reçoit un paiement initial dès la signature de l'acte de vente chez le notaire, ce qui lui garantit une somme d'argent pour répondre à ses besoins immédiats ou faire une donation à ses proches.
• Restez chez vous : dans le cas d’une vente à terme occupée, vous pouvez rester chez vous pendant toute la période définie en amont avec l’acquéreur.
• Libérez-vous des aléas du marché immobilier : le prix de vente est fixé lors de l’achat, vous n’avez donc pas besoin de vous soucier d’une éventuelle dévaluation de votre bien.
• Bénéficiez d’une fiscalité avantageuse : dans le cadre d’une vente à terme, le vendeur profite de conditions fiscales avantageuses car les mensualités ne sont pas imposées comme du revenu.

Pour l’acquéreur :

• Bénéficiez d’un prix bloqué : lorsque vous achetez un bien en vente à terme, le prix est fixé en fonction du marché à la date de l’achat. Cela signifie que même si le prix de l’immobilier augmente pendant la période d’achat, vous n’aurez pas à vous en soucier.
• Profitez d’une certaine flexibilité financière : pas besoin de détenir l’intégralité de la somme tout de suite, puisque les paiements sont étalés dans le temps.
• Panifiez à long terme : pour les études de vos enfants ou pour prévoir votre retraite au soleil, la vente à terme est idéale !

À peu près tous les biens peuvent être vendus dans le cadre d’une vente à terme, même si les biens les plus courants sont des résidences principales ou secondaires (appartement, maison, villa, maison de ville, pavillon…). Voici une liste non exhaustive des typologies de biens qui peuvent être vendus en vente à terme :

• Biens résidentiels : maisons individuelles, appartements, résidences secondaires, logements destinés à la location
• Biens commerciaux : bureaux, magasins ou commerces de détail, locaux commerciaux
• Biens industriels : entrepôts, ateliers, usines
• Biens agricoles : terres agricoles, fermes ou domaines, vignobles
• Biens spéciaux : terrains (qu'ils soient constructibles ou non), parkings ou garages, bâtiments historiques ou patrimoniaux
• Biens à usage mixte : immeubles combinant des espaces résidentiels et commerciaux, bâtiments avec des espaces de bureaux et des espaces résidentiels

Voici les éléments importants que vous devez absolument avoir en tête lorsque vous réfléchissez à vendre votre bien immobilier grâce à la vente à terme :

• Le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur un prix de vente fixe : cela signifie que l’acquéreur et le vendeur se mettent d’accord sur un prix de vente au moment de la signature, et que ce prix ne pourra plus évoluer ensuite, quelles que soient les conditions de marché.
• Lors de la vente, le vendeur reçoit un paiement initial : également appelé bouquet (comme dans le cas d’une vente en viager), ce premier paiement est plus conséquent que les mensualités.
• Les paiements s’échelonnent sur plusieurs années : lors de la vente, le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur une période de paiement à l’issue de laquelle le vendeur arrêtera de recevoir des mensualités. Dans le cas d’une vente à terme occupée, il devra quitter le bien immobilier vendu.
• Dès la signature de l’acte de vente chez le notaire, l’acquéreur devient pleinement propriétaire : s’il s’agit d’une vente à terme occupée, le vendeur peut néanmoins continuer à habiter dans son bien pendant la période fixée lors de la vente.
• Dans le cas où l’acquéreur ne payerait pas les mensualités, la vente est annulée : le vendeur récupère son bien et garde le capital qui lui a déjà été versé. Ce cas de figure doit être prévu par l’acte notarié.

Présents partout en France, les conseillers experts de Skarlett Patrimoine vous accompagnent dans votre projet de vente à terme. Durée des paiements, vente à terme libre ou occupée, détermination du prix de vente… Nos experts sauront répondre à toutes vos questions et vous proposer la solution la plus adaptée à vos besoins.

Pour pouvoir vendre son appartement ou sa maison en vente à terme, il faut remplir certaines conditions, notamment :

• Être âgé d’au moins 60 ans
• Disposer d’un titre de propriété clair : le vendeur doit être en mesure de présenter un titre de propriété du bien. D’autre part, ce titre de propriété doit être clair, c'est-à-dire sans hypothèque ou charge cachée.
• Faire évaluer son bien par un professionnel : un professionnel de l’immobilier doit estimer la valeur du bien pour sa mise en vente.
• Réaliser les diagnostics nécessaires avant la signature de la vente : comme dans toute vente immobilière, le propriétaire vendeur doit présenter les diagnostics obligatoires (émission de gaz à effet de serre, performances énergétiques, état des risques, amiante…).
• Le vendeur doit être transparent : comme dans toute transaction immobilière, le vendeur doit transmettre toutes les informations de façon transparente à l’acquéreur.

Comme le viager, la vente à terme est un type de vente immobilière qui permet au vendeur de toucher un capital initial (le bouquet) puis des revenus réguliers (appelés rente dans le cas du viager). Dans les deux cas, le vendeur peut rester vivre dans le bien vendu ou le libérer dès la signature de la vente.

En revanche, plusieurs facteurs les distinguent :

• La durée durant laquelle le vendeur reçoit des versements : dans le cas du viager, il est impossible de savoir à l’avance pendant combien de temps le vendeur recevra de l’argent, car il est payé jusqu’à sa mort, qui est imprévisible. C’est ce qu’on appelle l’aléa, et qui fait partie intégrante de la définition de la vente en viager. Dans le cas d’une vente à terme, le vendeur et l’acquéreur connaissent en amont la durée totale de paiement, puisqu'elle a été établie lors de la vente.
• Le prix total de la vente est fixe dans le cas d’une vente à terme, mais pas d’un viager : ceci est lié à l’aléa du viager, évoqué juste au-dessus. En effet, puisque la date de décès du vendeur est imprévisible, dans le cas d’un viager on ne peut connaître le prix final de la vente qu’à la mort du vendeur. Cet aléa disparaît totalement dans le cas de la vente à terme, puisque le prix est déterminé à l’avance et payé par l’acquéreur de manière échelonnée dans le temps.