![Vue sur des maisons et leurs toits](https://images.prismic.io/skarlett/ZmxbVpm069VX1w8d_Unerenteviage%CC%80repeut-ellebaisser-1-.jpg?auto=compress,format)
Une rente viagère peut-elle baisser ?
Vous envisagez de vendre votre maison en viager et vous interrogez sur l'évolution future de la rente viagère que vous percevrez ? Cet article est pensé spécialement pour vous.
Voici une question que nous posent de nombreux propriétaires de plus de 60 ans qui veulent vendre leur bien en viager : les héritiers doivent-ils donner leur accord avant que l’appartement ou la maison de leur ascendant soit vendu en viager ?
La vente d’un bien immobilier en viager, qu’il soit libre ou occupé, obéit toujours aux mêmes règles.
Le vendeur, qui est également appelé “crédirentier”, vend la pleine propriété de son appartement ou de sa maison mais conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie. L’acquéreur, aussi appelé “débirentier”, verse au vendeur le capital issu de la vente sous deux formes :
Comme nous venons de le dire, pour vendre son bien en viager, il faut d’abord en être le propriétaire. Si c’est votre cas, vous pouvez donc vendre votre bien sans demander leur accord à vos héritiers. Si vous le souhaitez, vous pouvez même vendre en viager sans en informer vos enfants !
Si vous êtes en couple, vous aurez dans la plupart des cas besoin de demander l’accord de votre conjoint ou de votre conjointe pour vendre en viager.
Dans de nombreux cas, les biens vendus en viager sont détenus par des couples, mariés ou pas, qui l’ont acheté durant leur vie active. Il est donc tout à fait possible de vendre un bien en viager s’il a deux propriétaires, mais il faut évidemment que les deux propriétaires soient d’accord pour vendre leur bien.
À noter : les rentes viagères sont 100 % réversibles au conjoint survivant. Cela signifie que si l’un de deux membres d’un couple de crédirentiers décède, la rente continue à être versée au survivant dans son intégralité. Vendre en viager est donc une très bonne solution pour protéger son conjoint et s’assurer qu’il ne manquera de rien en cas de deuil.
Si vous souhaitez vendre votre résidence principale en viager et que vous êtes marié, vous devez demander son accord à votre mari ou votre femme même si vous êtes le seul propriétaire. En effet, l’article 215 du Code Civil protège la résidence principale de l’époux, même si celui-ci n’est pas propriétaire.
À noter : ceci ne s’applique qu’à la résidence principale du couple. Si vous souhaitez vendre une résidence secondaire dont vous êtes le seul propriétaire, vous n’avez pas besoin de demander l’accord de votre conjoint.
Si vous êtes en concubinage ou pacsé avec votre conjoint et que celui-ci n’est pas propriétaire du bien, vous n’avez pas besoin de leur demander leur accord. En effet, ils n’ont légalement aucun droit sur vos biens et vous pouvez en disposer comme bon vous semble.
L’accord des enfants est nécessaire uniquement s’ils sont partiellement propriétaires du bien que vous voulez vendre en viager.
Si vous en êtes propriétaire seul ou avec le second parent de vos enfants, vous n’avez pas besoin de leur demander leur accord. Seul l’accord de votre conjoint sera nécessaire (voir le paragraphe précédent pour comprendre dans quels cas l’accord du conjoint est nécessaire).
C’est un cas assez courant : vous avez acheté un bien avec votre conjoint, mais il est malheureusement décédé depuis. En fonction de votre régime matrimonial, vos enfants (ou les enfants de votre conjoint) peuvent être devenus partiellement propriétaires du bien que vous habitez lors de la succession. Dans ce cas, vous n’êtes donc pas le seul propriétaire et vous devez obtenir l’accord du ou des autres propriétaires du bien pour le vendre en viager.
En réalité, quand on vend un bien en viager, on ne “déshérite” pas ses enfants à proprement parler. Parce que votre maison c’est avant tout… votre maison, et pas leur héritage !
Mais nous voyons tout à fait ce que vous avez en tête : vous vous demandez si vous pouvez vendre votre maison en viager pour qu’ils ne puissent pas en hériter après votre décès.
En effet, vendre un bien en viager sortira de fait votre maison ou votre appartement de l’héritage de vos enfants, puisque le bien ne vous appartiendra plus et ne pourra donc pas leur être transmis.
Mais attention ! En vendant votre bien en viager, vous recevrez de grosses sommes d’argent, qui, elles, feront partie de l’héritage de vos enfants… sauf si vous dépensez tout avant !
Un héritier peut contester une vente en viager même après la signature de l’acte de vente chez le notaire. En saisissant la justice, il pourra demander des ajustements, voire faire annuler la vente. Mais attention : il lui faudra des arguments solides pour faire annuler la vente.
Voici les principaux motifs qui peuvent être invoqués par vos héritiers s’ils décident de contester la vente en viager de votre bien :
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