Décès du crédirentier : que se passe-t-il dans ce cas ?

Le contrat s’arrête au décès du vendeur

Tout le principe du viager est là : le contrat lie le vendeur et l’acheteur jusqu’à la mort du vendeur. Une fois que celui-ci est décédé, le contrat viager prend fin en même temps que le paiement de la rente viagère.

Cela entraîne deux conséquences logiques :

• le paiement des rentes s’arrête puisqu’il n’y a plus de crédirentier
• dans le cas d’un viager occupé, l’acquéreur peut prendre pleinement possession des lieux en emménageant ou en louant le bien à sa guise

Le cas du décès prématuré du vendeur

Si le vendeur décède de maladie dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte chez le notaire, la vente est annulée. En effet, l’article 1975 du Code civil prévoit l’annulation de la vente si le vendeur meurt d’une maladie dont il était atteint lors de la signature de l’acte. La loi considère en effet que dans ces circonstances, le principe d’aléa du viager n’est pas respecté. Si la vente fait l’objet d’une annulation, le montant correspondant au bouquet est restitué à l’acheteur et le bien entre dans la succession du défunt.

À noter : le Code civil ne prévoit l’annulation de la vente que si le vendeur meurt de maladie. S’il s’agit d’une mort accidentelle, la vente n’est pas annulée.

Les démarches à suivre en cas de décès du crédirentier

Lors du décès du crédirentier, les démarches que le débirentier doit effectuer sont relativement simples. En effet, la vente est conclue depuis longtemps lorsque le crédirentier décède, et toute la paperasse a déjà été faite. Le débirentier est déjà propriétaire, il dispose du titre de propriété, et les frais de notaire ont déjà été réglés. En clair : le plus dur est déjà fait !

Le débirentier doit simplement être assuré d’être mis au courant de la mort du crédirentier rapidement. Il n’y a pas de démarches administratives particulières.

Les démarches administratives à entreprendre à la suite du décès du vendeur ne concernent que ses héritiers : ils doivent ouvrir la succession chez le notaire et suivre les processus classiques dans le cas d’une succession. Bien entendu, le logement vendu en viager ne rentre pas dans le calcul de la succession du défunt, puisqu’il appartient totalement à l’acheteur.

Viager libre : quels changements prévoir au décès du crédirentier ?

Dans le cas d’un viager libre, le bien n'est pas occupé par le crédirentier, puisqu’il n’a pas souhaité en conserver le droit d’usage et d’habitation (DUH). En effet, c’est là tout le principe du viager libre : le bien est libre de toute occupation au moment où la vente est conclue, et le débirentier peut prendre possession du bien dès la signature chez le notaire. Au moment du décès du crédirentier, le débirentier est donc soit occupant du bien, soit propriétaire bailleur s’il a mis le bien en location.

Lors du décès du crédirentier d’un bien en viager libre, rien ne change, sauf le paiement de la rente, qui s’arrête au jour de la mort du crédirentier.

Viager occupé : est-ce que le débirentier récupère immédiatement le bien à la suite du décès du vendeur ?

Même s’il n’a plus à payer la rente, le débirentier ne récupère pas instantanément le bien acheté en viager occupé. En effet, puisqu’il était occupé par le crédirentier jusqu’à la fin de sa vie, le bien contient encore les affaires personnelles du vendeur : ses vêtements, mais aussi ses meubles, ses papiers et tous les objets du quotidien.

Les contrats de vente en viager prévoient donc un délai permettant aux héritiers du crédirentier de débarrasser les lieux. Généralement, les proches du défunt ont alors deux à trois mois pour vider le logement et restituer les clés au propriétaire. Il est possible (et fortement conseillé !) d’inclure une clause dans l’acte de vente signé chez le notaire pour prévoir des indemnités si les héritiers dépassent le délai de libération du bien. Ils auront alors des pénalités à payer pour chaque jour de retard.

Le cas particulier de la vente en viager occupé avec réserve d’usufruit

Si le bien avait été vendu en viager avec réserve d’usufruit (et non avec réserve de droit d’usage et d’habitation, DUH) ou s’il avait été vendu en nue-propriété, le crédirentier pouvait de plein droit mettre le bien en location. Dans ce cas, le bien est alors occupé par des locataires au moment du décès du crédirentier.

La situation est alors très différente : en effet, le propriétaire ne pourra demander aux locataires de partir qu’à la fin de leur bail. Cela signifie que le débirentier devient alors propriétaire bailleur du bien. C’est à lui que les locataires devront payer le loyer, et il devra s’occuper de toute la gestion locative du bien. S’il désire récupérer le bien pour son usage personnel, par exemple pour habiter dedans, il devra se plier aux conditions du bail signé avec le précédent propriétaire pour demander aux locataires de son bien de quitter les lieux.

Que se passe-t-il si le crédirentier n’a pas d’héritiers ?

Le débirentier doit être prévenu du décès du crédirentier par ses héritiers. Mais que se passe-t-il si celui-ci n’a pas d’enfants ?

Dans le cas où le débirentier ne serait pas mis au courant du décès du crédirentier, il risque de récupérer le bien plus tard que prévu ! Il est donc conseillé de rester en contact avec le crédirentier ou avec le voisinage pour être mis au courant en cas de décès. Il est également assez courant que le professionnel de l’immobilier qui a coordonné la vente du bien suive le dossier jusqu’à la récupération effective du bien par le débirentier. Dans ce cas, il peut l’avertir lors du décès du crédirentier.

Mais dans tous les cas, la banque fermera le compte courant du défunt, et avertira rapidement le débirentier que son virement a été rejeté parce que le crédirentier est décédé : le débirentier sera donc rapidement mis au courant !