Vente d'un bien en indivision avec usufruit

Définition de l’usufruit

Commençons par le commencement : qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit est la réunion de deux droits de propriété immobilière dans les mains d’une seule personne : l’usufruitier. Ces deux droits sont l’usus et le fructus :

• l’usus donne le droit de vivre dans le bien, de l’utiliser.
• le fructus donne le droit de percevoir les loyers (les fruits) du bien en le louant à une autre personne.

Mais ces deux droits de propriété ne donnent pas à l’usufruitier tous les droits sur le bien, car il ne dispose pas du troisième et dernier droit de propriété : l’abusus. Ce dernier droit correspond au droit de disposer du bien (le vendre, le donner…).

L’abusus n’appartient pas à l’usufruitier, mais au nu-propriétaire : lui seul a le droit de disposer du bien. À l’inverse, puisqu’il ne dispose pas de l’usus et du fructus, il ne peut ni vivre dans le bien, ni le mettre en location pour en récupérer les loyers, car ces droits sont réservés à l’usufruitier.

Qu’est-ce qu’une indivision ?

Le terme d'indivision désigne une situation juridique dans laquelle deux personnes ou plus sont propriétaires ensemble d'un bien ou d'un ensemble de biens, sans qu'il y ait division matérielle de ces derniers.

En France, l’indivision est encadrée par l’article 815 du Code civil.

Chaque coïndivisaire détient une quote-part dans la propriété, mais le bien lui-même reste indivis. Cela signifie que le bien n’est pas matériellement séparé ; on ne peut par exemple pas dire que le rez-de-chaussée appartient à une personne, et le premier étage à une autre. En indivision, tout le monde est propriétaire de l’ensemble du bien à hauteur de la quote-part. Cette quote-part est exprimée en fraction (par exemple, 1/2, 1/3, etc.) et reflète la part de chacun dans l'ensemble du bien.

L'indivision peut survenir à la suite d'une succession, d'une donation, ou d'un achat commun, et est régie par un ensemble de règles définies par le droit. Ces règles concernent la gestion du bien (comme l'administration ou la vente), les droits et obligations des coïndivisaires, ainsi que les moyens de sortir de l'indivision (par exemple, par le partage amiable, la vente du bien ou l'attribution du bien à un seul des coïndivisaires en contrepartie d'une compensation financière aux autres).

L'un des principes fondamentaux de l'indivision est que les décisions concernant le bien doivent, en principe, être prises d'un commun accord par les coïndivisaires. Toutefois, pour les actes de gestion courante, la loi permet qu'ils soient décidés à la majorité des droits indivis. En cas de désaccord persistant, les coïndivisaires peuvent faire appel à un juge pour trancher le litige.

Comment un bien peut-il être à la fois démembré et indivis ?

Un bien qui fait l'objet d'un démembrement immobilier peut également être en indivision lorsque plusieurs personnes détiennent la nue-propriété ou l’usufruit.

Dans le cadre d'un démembrement immobilier, il est tout à fait possible que la nue-propriété ou l'usufruit (ou les deux) appartiennent à plusieurs personnes en indivision. Par exemple, plusieurs héritiers peuvent devenir nus-propriétaires en indivision d'un bien immobilier, tandis qu'un autre héritier ou une tierce personne peut se voir attribuer l'usufruit. De même, l'usufruit lui-même peut être détenu en indivision par plusieurs personnes.

Cette situation peut complexifier la gestion du bien, car elle nécessite la coordination entre les usufruitiers et entre les nus-propriétaires, mais aussi entre ces deux catégories de droits si le bien est à la fois en indivision pour l'usufruit et pour la nue-propriété. Les décisions concernant le bien devront respecter les droits et les intérêts de tous les parties, en conformité avec les règles régissant l'indivision et le démembrement de propriété.

La vente en indivision avec usufruit

Lorsqu’un bien est à la fois démembré et indivis, il faudra l’accord de tous les propriétaires pour vendre le bien. En clair, les coïndivisaires doivent être d’accord entre eux, mais aussi avec les usufruitiers, pour vendre le bien. Si tout le monde est d’accord pour vendre, il faudra alors déterminer comment le prix de vente sera réparti entre les différentes parties.

Pour ce faire, on peut utiliser le barème fiscal de l’usufruit, qui permet de donner une valeur à l’usufruit et à la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Voici la répartition qu’il donne :

• Si l’usufruitier a moins de 21 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 90 % de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 10 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 21 et 30 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 80 % de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 20 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 31 et 40 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 70 % de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 30 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 41 et 50 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 60 % de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 40 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 51 et 60 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 50 % de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 50 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 61 et 70 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 40 % de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 60 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 71 et 80 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 30 % de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 70 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a entre 81 et 90 ans : la valeur de l’usufruit équivaut à 20 % de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 80 % de la pleine propriété
• Si l’usufruitier a 91 ans ou plus : la valeur de l’usufruit équivaut à 10 % de la pleine propriété, la valeur de la nue-propriété correspond à 90 % de la pleine propriété

La vente d’un bien indivis et démembré est une opération complexe : il est nécessaire de se rapprocher d’un professionnel qui pourra vous accompagner dans cette démarche !

Le rachat de soulte

Un bien acheté ou hérité à plusieurs est appelé bien en indivision ou indivis. Il appartient par conséquent à plusieurs propriétaires, dits indivisaires. Ce bien peut être cédé ou acquis par une autre personne faisant partie des propriétaires ou à un tiers s’ils sont tous d’accord.

Pour qu’un bien soit la pleine propriété d’une seule et même personne, cette dernière doit verser une somme d’argent, dite soulte, au titre d’une compensation vis-à-vis des autres indivisaires.

Un rachat de soulte est donc une opération financière permettant de racheter les parts d’un bien aux autres indivisaires, comme les cohéritiers ou un ex-conjoint, afin de le conserver.