Prêt relais : comment estimer son montant et anticiper son financement ?

Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?

Pour les seniors qui souhaitent déménager ou acheter un nouveau bien immobilier, le prêt relais peut être une solution intéressante. Ce type de prêt immobilier permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu celui que l'on possède, en anticipant la vente pour financer l'achat du nouveau bien.

C’est une formule flexible, idéale pour ceux qui veulent saisir une opportunité sans attendre que leur bien actuel soit vendu.

Principales caractéristiques :

• Durée : Le prêt relais est un crédit de courte durée, généralement entre 12 et 24 mois. Si la vente de votre bien prend plus de temps que prévu, il est parfois possible de prolonger le prêt.
• Montant : Le montant du prêt relais est calculé en fonction de la valeur de votre bien à vendre. En général, cela représente entre 50% et 80% de la valeur estimée de votre logement actuel.
• Fonctionnement : Pendant la durée du prêt relais, vous remboursez uniquement les intérêts intercalaires, c'est-à-dire une petite somme chaque mois. Une fois votre bien vendu, vous remboursez l'intégralité du capital restant dû. Cela vous permet de financer votre achat sans pression immédiate.

Il existe plusieurs types de prêts relais :

• Prêt relais sec : Ce type de prêt est adapté si le prix de votre nouveau bien est similaire ou inférieur à celui de votre logement actuel. Vous n’aurez pas besoin d’un autre crédit immobilier, le prêt relais couvrira l’ensemble de l’achat.
• Prêt relais avec prêt amortissable : Si votre nouveau bien coûte plus cher que celui que vous vendez, un prêt relais avec un prêt amortissable vous permet de financer l’écart avec un crédit classique en plus du relais.
• Prêt relais avec franchise : Ce prêt vous permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, ce qui peut réduire vos paiements mensuels pendant la période de transition. Le capital restant est remboursé une fois votre bien vendu.

Pourquoi estimer son prêt relais avant de souscrire ?

Estimer précisément son prêt relais est une étape cruciale pour sécuriser son projet immobilier et éviter des erreurs coûteuses. Une mauvaise évaluation peut entraîner des difficultés financières, voire compromettre l’achat du nouveau bien.

1. Anticiper son budget immobilier et assurer son financement

Avant de souscrire un prêt relais, il faut estimer le montant accordé par la banque. Celui-ci dépend de la valeur de votre bien, du pourcentage financé (60 à 80 %) et de votre capacité d’endettement.

Une bonne estimation permet de savoir si un apport sera nécessaire.

2. Éviter les difficultés financières liées à une mauvaise estimation

Un prêt relais mal calibré peut générer des complications financières lourdes de conséquences :

• Si le montant emprunté est trop élevé, vous risquez de vous retrouver en difficulté si la vente de votre bien tarde. Vous devrez alors supporter les intérêts intercalaires plus longtemps, ce qui peut peser sur votre budget. Dans les cas extrêmes, cela peut mener à une revente en urgence à un prix inférieur à sa valeur réelle.
• Si le montant emprunté est insuffisant, il peut vous manquer une somme cruciale pour finaliser l’achat de votre nouveau logement, ce qui peut vous contraindre à revoir vos plans ou à chercher un financement complémentaire dans l’urgence.
• Une sous-estimation de la valeur de votre bien limite directement le montant que vous pouvez emprunter, réduisant votre marge de manœuvre financière et pouvant freiner votre projet immobilier.

3. Maximiser ses chances d’obtenir un prêt relais aux meilleures conditions

Les banques examinent chaque demande avec attention. Une estimation réaliste de votre bien immobilier renforce votre dossier et facilite l’obtention du prêt. Cela vous aide à convaincre la banque de la solidité de votre projet, à négocier un meilleur taux et à limiter les frais annexes. Un dossier bien préparé accélère aussi le processus et réduit le risque de refus.

Quels sont les critères pris en compte pour l’estimation d’un prêt relais ?

• Valeur du bien à vendre : Les banques estiment la valeur du bien entre 70 % et 80 % du prix de vente, en tenant compte des prix du marché, des avis d'experts, et de l’état du bien.
• Pourcentage de financement accordé : En général, le prêt relais représente 50 % à 80 % de la valeur estimée du bien. Ce pourcentage varie selon : l'état du marché immobilier, la situation financière de l'emprunteur et lexistence d’un compromis de vente.
• Situation financière de l'emprunteur : Les banques examinent les revenus, charges, et taux d’endettement (maximum 35 %), ainsi que la présence d’un co-emprunteur.

Comment calculer le montant d’un prêt relais ?

Le montant d’un prêt relais dépend de la valeur estimée du bien et du pourcentage de financement accordé par la banque. Une estimation précise aide à anticiper son budget et à éviter les difficultés.

La formule courante est simple :
Montant du prêt relais = Valeur estimée du bien × Pourcentage de financement

Ce pourcentage varie entre 50 % et 80 %, selon la facilité de revente du bien, la situation financière de l’emprunteur et le type de prêt relais (sec ou avec prêt complémentaire).

Exemples de calcul selon différents scénarios :

Les points à prendre en compte dans le calcul

Le montant d’un prêt relais ne se limite pas à l’estimation de votre bien à vendre. Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour éviter des coûts imprévus.

• Estimation du bien immobilier
  Le montant du prêt dépend de la valeur de votre bien. Une estimation trop élevée peut compliquer la vente ou entraîner un financement insuffisant. Il est recommandé de consulter un professionnel et de comparer plusieurs avis pour obtenir une estimation réaliste, tout en tenant compte du marché local.
• Frais et intérêts intercalaires
  Vous devrez payer des intérêts intercalaires pendant toute la durée du prêt, généralement entre 3 % et 5 %. Assurez-vous de comprendre la fréquence des paiements (mensuels ou différés) et d’inclure tous les frais annexes (assurance, dossier, garantie) dans votre budget.
• Risque de vente tardive
  Si la vente prend plus de temps que prévu, les intérêts s'accumulent, augmentant ainsi le coût total. Vérifiez la durée maximale du prêt relais (généralement 12 à 24 mois), évaluez la liquidité du marché local, et soyez préparé à une éventuelle baisse des prix.

En cas de retard, vous pourriez être contraint de vendre à un prix inférieur ou de refinancer le prêt.

Quels sont les taux d’intérêt et les frais associés à un prêt relais ?

Le prêt relais, bien qu'étant une solution de financement temporaire, comporte plusieurs coûts à anticiper, notamment le taux d’intérêt, les frais de dossier, l'assurance emprunteur et les intérêts intercalaires.

En 2025, les taux appliqués aux prêts relais varient généralement entre 3 % et 5 %, en fonction de la banque, du profil de l'emprunteur et des conditions du marché immobilier. Plusieurs facteurs influencent ces taux, comme le profil de l’emprunteur (revenus, niveau d’endettement, historique bancaire), la banque choisie et la possibilité de négocier, ainsi que la durée du prêt relais – plus elle est longue, plus les intérêts peuvent être élevés. Enfin, les taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne peuvent également avoir un impact.

En plus des taux d’intérêt, il faut prévoir des frais annexes comme les frais de dossier, l'assurance emprunteur et les frais de garantie, qui varient d'une banque à l'autre.

Outils et simulateurs pour estimer son prêt relais

Estimer correctement son prêt relais permet d’anticiper son budget et d'éviter les mauvaises surprises. Plusieurs simulateurs en ligne existent pour vous aider à calculer le montant que vous pouvez emprunter, les intérêts intercalaires à prévoir et les frais associés.

Quels types de simulateurs utiliser ?

Simulateurs bancaires

De nombreuses banques proposent des outils de simulation en ligne permettant d’évaluer rapidement le montant d’un prêt relais en fonction de la valeur estimée de votre bien. 

Outils spécialisés et plateformes de courtage

Certains sites spécialisés en financement immobilier, comme Skarlett, offrent des simulateurs avancés, intégrant des options comme les frais annexes et les scénarios de revente.

Simulateurs indépendants et comparateurs

Certains sites immobiliers proposent des simulateurs gratuits qui comparent plusieurs offres de prêts relais pour identifier les plus avantageuses.

Comment utiliser un simulateur de prêt relais ?

Pour une estimation fiable, plusieurs informations sont essentielles : la valeur estimée du bien (ex. 400 000 €), le pourcentage de financement accordé par la banque (ex. 70 %, soit un prêt relais de 280 000 €), le taux d’intérêt appliqué (ex. 4 %) et la durée du prêt (généralement entre 12 et 24 mois).

Exemple de simulation

Si votre bien est estimé à 300 000 € et que votre banque finance 60 %, vous pouvez obtenir un prêt relais de 180 000 €. Avec un taux d’intérêt de 4,5 %, les intérêts intercalaires s’élèveront à 675 € par mois.

Conseil : Testez plusieurs scénarios en ajustant le prix de vente du bien ou le taux d’intérêt pour anticiper différentes situations.

Comment optimiser son prêt relais pour réduire son coût ?

Un prêt relais peut s'avérer coûteux s'il n'est pas bien anticipé. Voici quelques stratégies pour minimiser son coût et éviter un endettement excessif.

Mettre en concurrence plusieurs banques

Négocier avec plusieurs établissements permet souvent d’obtenir un taux plus avantageux et de réduire les frais de dossier.

Opter pour un prêt relais avec franchise partielle ou totale

Certains prêts relais permettent de décaler le paiement des intérêts intercalaires jusqu’à la vente du bien, allégeant ainsi les charges mensuelles.

Rembourser le prêt le plus rapidement possible

Plus la vente du bien est rapide, moins vous paierez d’intérêts. Il est donc recommandé de bien estimer son prix de vente pour éviter un délai trop long.

Privilégier un prêt relais sec

Si le bien que vous achetez est moins cher que celui que vous vendez, le prêt relais sec permet d’éviter un financement complémentaire et de réduire les frais.