Barème fiscal : comment calcule-t-on la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Pour bien comprendre ce qui se cache derrière les notions d’usufruit et de nue-propriété, il faut faire un petit détour par le droit de propriété.

Quand une personne est pleinement propriétaire d’un bien, elle détient trois droits essentiels :

• L’usus : le droit d’utiliser le bien, donc d’y vivre
• Le fructus : le droit de récupérer les fruits produits par le bien, donc de le louer
• L’abusus : le droit de disposer du bien comme elle l’entend, par exemple le donner ou le vendre

Lorsque ces trois droits sont détenus par la même personne, on dit que celle-ci est pleinement propriétaire.

Mais, il peut arriver que ces trois droits soient répartis entre deux personnes distinctes. C’est ce qu’on appelle un démembrement de propriété.

Dans ce cas :

• L’usus et le fructus sont détenus par une personne, que l’on appelle l’usufruitier
• L’abusus est détenu par une autre personne, qui est le nu-propriétaire.

Pendant toute la période de démembrement, l’usufruitier peut vivre dans le bien ou le louer ; le nu-propriétaire peut vendre la nue-propriété, mais il ne peut pas vivre dans le logement ou le louer.

Dans quels cas y a-t-il démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est utilisé dans trois types de grands cas : lors des successions, des donations et des ventes en nue-propriété.

Dans le cas d’une succession

Le démembrement est utilisé pour répartir la propriété des actifs contenus dans la succession entre l’usufruitier (généralement le conjoint du défunt) et un ou plusieurs nus-propriétaire (le plus souvent les enfants du défunt).

Cela permet aux veufs et veuves de continuer à vivre dans le domicile conjugal, même sans en être propriétaire. Dans le cas d’une succession, la réserve d’usufruit au profit de l’usufruitier est viagère : il sera usufruitier jusqu’à son décès.

Dans le cadre d’une donation

De nombreuses personnes font donation de la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants tout en se réservant l’usufruit. Cela permet de transmettre son patrimoine tout en optimisant les frais de donation, puisque ceux-ci ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, et pas sur la valeur de la pleine propriété du bien.

Dans le cadre d’une vente en nue-propriété

Enfin, le démembrement de propriété est également utilisé lorsqu’un propriétaire décide de vendre la nue-propriété de son bien pour obtenir du capital en monétisant son patrimoine immobilier. Pour cela, il vend la nue-propriété de son bien, soit de façon temporaire, soit dans le cadre d’un démembrement à vie. Dans les deux cas, il récupère une partie de la valeur de son bien pour ses projets : faire une donation, compléter ses revenus, améliorer sa retraite ou même financer un nouveau projet !

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Le barème de l’usufruit

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien est calculée à l’aide du barème en vigueur, établi par l’article 669 du Code général des impôts.

Pour connaître la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, il faut disposer de deux valeurs essentielles :

• la valeur du bien sur le marché
• l’âge du propriétaire

En effet, on estime que la valeur de l’usufruit (et donc de la nue-propriété) correspond à une proportion de la valeur de la pleine propriété. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit est basse. À l’inverse, plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée.

Attention : lors d'une vente en nue-propriété, on n'utilise pas le barème fiscal !

Lorsqu'un bien est vendu en démembrement, c'est-à-dire quand le propriétaire vend la nue-propriété de son bien et conserve l'usufruit pour lui, on n'utilise pas le barème fiscal pour estimer sa vente. En effet, le barème fiscal de l'usufruit n'est pas assez précis pour fournir une estimation adéquate en fonction de l'âge du vendeur. On utilise plutôt les tables de mortalité de l'Insee (TGF05 pour les femmes et TGH05 pour les hommes).

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Comment utiliser le barème de l’usufruit dans son calcul ?

Pour connaître la valeur de l’usufruit d’un bien, il faut connaître sa valeur et l’âge de l’usufruitier. Une fois que vous avez ces informations, il suffit de faire un simple calcul en suivant cette formule :

Valeur de l’usufruit = valeur du bien en pleine propriété x pourcentage de l’usufruit de la tranche d’âge de l’usufruitier

Deux exemples de calcul pour comprendre le barème de l'usufruit

La donation de Pauline

Pauline, 67 ans, est propriétaire d’une maison évaluée à 455 000 euros. Elle veut faire donation de la nue-propriété de sa maison à Jean, son fils de 31 ans. Selon le barème en vigueur, l’usufruit de Pauline équivaut à 40 % de a valeur de sa maison ; la nue-propriété équivaut à 60 %.

Pour calculer la valeur de l’usufruit de la maison de Pauline, voici le calcul :

Usufruit de Pauline = 455 000 x 0,4 = 182 000 €

Pour connaître la valeur de la nue-propriété que Pauline va donner à son fils, on fait le calcul suivant :

Nue-propriété du bien = 455 000 x 0,6 = 273 000 €

La donation de nue-propriété à Jean a donc une valeur de 273 000 €.

La succession d’Albert

Albert décède à 86 ans. Il est alors seul propriétaire d’un appartement évalué à 232 000 €, dans lequel il vit avec sa femme Jacqueline, âgée de 83 ans. Lors de la succession, Jacqueline décide de garder l’usufruit du bien et de transmettre la nue-propriété de l’appartement à leur fille, Nathalie. Selon le barème en vigueur, l’usufruit de Jacqueline équivaut à 20 % de la pleine propriété ; la nue-propriété équivaut à 80 %.

Pour calculer la valeur de l’usufruit de l’appartement, on fait le calcul suivant :

Usufruit = 232 000 x 0,2 = 46 400 €

Pour connaître la valeur de la nue-propriété du bien, on fait ce calcul :

Nue-propriété = 232 000 x 0,8 = 185 600 €

Nathalie reçoit donc la nue-propriété du bien ; celle-ci est évaluée à 185 600 €.

Qui paie les droits de succession en cas d’usufruit ?

Lorsque les biens compris dans une succession sont démembrés, le conjoint survivant qui récupère l’usufruit des biens est exonéré de frais de succession. Seuls le ou les nus-propriétaires devront payer des frais de succession, uniquement sur la valeur de la nue-propriété.

Reprenons l’exemple de la succession d’Albert. En choisissant de récupérer l’usufruit du bien, sa femme Jacqueline ne paye aucun impôt sur la valeur de l’usufruit évalué à 46 400€, car elle était mariée à Albert.

Leur fille Nathalie, elle, récupère la nue-propriété de l’appartement, qui est évaluée à 185 600 €. Elle devra donc payer des frais de succession sur la valeur de la nue-propriété du bien dont elle hérite, à laquelle il faut retirer l’abattement fiscal de 100 000€ dont elle bénéficie car elle est la fille du défunt.