Peut-on casser un usufruit ?

Concrètement, l’usufruit, c’est quoi ?

L'usufruit est un droit réel qui permet à une personne, l'usufruitier, de jouir d’un bien appartenant à un autre, le nu-propriétaire, tout en respectant la substance du bien. Le concept d'usufruit émane du droit de propriété, composé de trois attributs fondamentaux :

• Usus : Il englobe le droit d'utiliser le bien, offrant ainsi la possibilité de résider dans la propriété à des fins de logement.
• Fructus : Autorisant la perception des revenus générés par le bien, ce volet permet notamment la location du bien et la réception des loyers.
• Abusus : Il confère le droit de disposer librement de la chose, incluant la faculté de vendre ou de faire don du bien selon la volonté du propriétaire.

De ce fait, l'usufruitier, qui est fréquemment le conjoint d'un défunt ou le vendeur d'un bien démembré de façon temporaire ou viagère, possède les deux premiers attributs. Cela lui donne la possibilité de résider dans la propriété ou de générer des revenus par la location, toutefois, il n'a pas le privilège de procéder à la vente. En contrepartie, le nu-propriétaire est investi du troisième attribut, conférant ainsi le pouvoir de céder le bien ou d'en faire donation.

Comment devient-on usufruitier ?

On peut devenir usufruitier d’un bien immobilier, comme une maison ou un appartement, de plusieurs manières. Dans tous les cas, passer de plein propriétaire à usufruitier nécessite de passer devant un notaire, qui authentifie la transmission de patrimoine ou la cession, selon le cas.

Lors d’une succession

Le plus souvent, un conjoint survivant devient usufruitier du bien immobilier du défunt, soit en totalité, soit sur une partie de la succession, selon les choix du défunt et de la législation.

Dans le cadre d’une donation

Des parents peuvent choisir de transmettre la nue-propriété de leur bien à leurs enfants tout en conservant l'usufruit, afin de bénéficier d’une gestion et d’une optimisation fiscale.

Dans le cadre d’une vente en nue-propriété

Le vendeur peut conserver l’usufruit de son bien immobilier tout en cédant la nue-propriété à un acheteur, pour une période déterminée ou à vie.

L’usufruitier peut-il donner son usufruit ?

Oui, un usufruitier peut donner son usufruit, sous certaines conditions. Il peut le transmettre à titre gratuit ou onéreux. Cette cession doit être réalisée par acte notarié, et elle peut concerner une donation à un membre de la famille ou la vente de l'usufruit à un tiers.

• Donation d'usufruit à titre gratuit : Cela permet à l'usufruitier de transmettre son droit d’usage à un proche, tout en restant propriétaire du bien. Cette donation permet au bénéficiaire de jouir du bien ou d'en percevoir les revenus. Elle entraîne des droits de donation, qui dépendent de la valeur de l'usufruit et du lien de parenté.
• Vente d'usufruit à titre onéreux : Dans ce cas, l’usufruitier cède son droit d'usufruit contre une rémunération. Cette démarche est souvent utilisée dans un cadre patrimonial pour optimiser l’imposition sur la fortune immobilière ou pour répondre à des besoins financiers.

Usufruitier et nu-propriétaire : qui paye quoi ?

Les charges liées au bien sont réparties entre l'usufruitier et le nu-propriétaire :

• L’usufruitier : Il est responsable de l'entretien courant du bien, des réparations mineures et des charges courantes comme les taxes foncières.
• Le nu-propriétaire : Il doit prendre en charge les grosses réparations, telles que la réfection du toit ou des murs porteurs.

Comment fonctionne un quasi-usufruit ?

Le quasi-usufruit est une situation où l’usufruitier vend ou consomme les fruits du bien (comme l'argent issu de la location) pour son propre usage, et non pour le bien lui-même. Par exemple, un usufruitier peut vendre l’usufruit d'un bien immobilier pour percevoir immédiatement un capital. Ce type d'usufruit entraîne des conséquences fiscales et patrimoniales, qu'il est important de bien comprendre avant de s’engager dans cette voie.

Peut-on casser un usufruit ?

L'usufruit peut être mis fin de plusieurs façons :

• Décès de l'usufruitier : L'usufruit prend fin au décès de son titulaire, et le nu-propriétaire devient propriétaire total du bien.
• Expiration du terme : Si l’usufruit a été accordé pour une période déterminée (par exemple, dans une vente en démembrement temporaire), il prend fin à la date précisée.
• Cession de la nue-propriété : Si un usufruitier devient lui-même nu-propriétaire d’un bien, il cumule les droits et la propriété entière du bien, ce qui met fin à son usufruit.
• Non-usage du bien : Si l’usufruitier ne fait pas usage du bien pendant plus de 30 ans, l'usufruit peut être annulé.

Qu’est-ce qu’un abandon d’usufruit ?

L’abandon d’usufruit consiste à renoncer volontairement à ses droits. Ce processus, encadré par la loi, nécessite un acte notarié pour être validé. L’abandon peut se faire à titre gratuit (par exemple, pour transmettre les droits à des enfants) ou pour des raisons fiscales, telles que la réduction de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Comment faire pour abandonner son usufruit ?

L’abandon d’usufruit nécessite une démarche notariale, où l’usufruitier signe un acte de renonciation. Cette opération peut entraîner des frais de mutation, et si elle est réalisée dans le cadre d’une donation, des droits de donation peuvent également être exigés.

Les conséquences de l’abandon d’usufruit

En renonçant à l’usufruit, l’usufruitier perd tous ses droits relatifs au bien : il ne peut plus en jouir, le louer, ni percevoir de revenus. Toutefois, cette démarche le libère aussi de toutes ses obligations liées au bien, notamment l’entretien, les réparations et les taxes foncières.