Séparation ou succession, de quoi parle-t-on ?

Dans le monde de l'immobilier, le terme "soulte" est souvent rencontré, mais il peut sembler complexe pour ceux qui n’y sont pas familiarisés. Le rachat de soulte est un concept crucial lors de la gestion des biens communs, notamment en cas de divorce, de succession ou de partage d’indivision. Si vous vous trouvez dans une situation où vous devez acquérir la part d’un bien appartenant à quelqu’un d’autre, comprendre le rachat de soulte est essentiel.

Le rachat de soulte est le seul moyen d’obtenir la totalité d’un bien immobilier partagé.

Que ce soit après un divorce ou un héritage, les biens sont souvent divisés entre plusieurs personnes : les ex-conjoints pour un divorce, ou les héritiers dans le cas d'une succession. Si vous souhaitez récupérer l’intégralité du bien, il vous faudra racheter les parts des autres co-indivisaires.

C’est là que le rachat de soulte entre en jeu : il vous permet d’acquérir les parts des autres en leur versant une somme équivalente à la valeur de leurs parts. Une fois la transaction effectuée, vous devenez le seul propriétaire du bien.

Est-ce obligatoire ? Pas forcément. Vous pouvez choisir de laisser le bien en indivision. Mais si vous voulez tout récupérer, alors oui, c’est indispensable !

Le rachat de soulte peut se dérouler lors de :

• Divorce ou séparation : Lors d'une séparation, l'un des conjoints peut acheter la part de l'autre dans le bien immobilier commun pour en obtenir la propriété exclusive.
• Succession : En cas de décès, les héritiers peuvent acheter les parts des autres pour obtenir une pleine propriété du bien familial.
• Indivision : Lorsqu'un bien est détenu en indivision par plusieurs personnes, l'un des indivisaires peut acheter les parts des autres pour devenir seul propriétaire.

Le rachat de soulte doit obligatoirement être réalisé par un notaire. Avant de procéder à cette opération, et sauf accord amiable entre les indivisaires, un expert immobilier devra estimer la valeur du bien. Le notaire, via l’acte notarié appelé ‘état liquidatif’, officialise alors la valeur du bien et celle de la soulte. Cet état liquidatif est indispensable pour valider le rachat. Vous pouvez également utiliser des simulateurs de frais de notaire pour estimer les coûts liés au rachat de soulte.

L’acte de licitation joue ici un rôle similaire au compromis de vente lors d’une acquisition immobilière : il regroupe toutes les informations relatives aux parts et aux conditions du rachat.

Cependant, l’évaluation de la valeur d’un bien peut parfois générer des conflits, notamment entre ex-époux. Par exemple, celui qui souhaite vendre sa part peut juger que la valeur estimée est sous-évaluée. C’est pourquoi il est essentiel de s’appuyer sur l’expertise d’un professionnel reconnu, afin d’éviter toute contestation.

Le crédit immobilier est remboursé

Une fois la valeur du bien immobilier précisément évaluée et officialisée par l’acte de licitation, le rachat des parts peut être effectué. Le calcul du rachat de soulte est simple : la valeur de chaque part est proportionnelle à la quote-part du bien.

Prenons le cas d’un divorce sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Si les ex-époux ont acheté leur logement ensemble, par exemple en contractant un prêt immobilier (désormais remboursé), peu importe les apports respectifs : la part de chacun sera automatiquement de 50 % de la valeur du bien.

Ainsi, si le bien immobilier est estimé à 180 000 €, la soulte à verser pour racheter la part de l’ex-conjoint sera de 90 000 €. L’ex-époux souhaitant devenir propriétaire devra donc verser cette somme à l’autre pour récupérer l’intégralité du bien.

Il est important de noter que la valeur du bien au moment de l’achat n’a aucune incidence sur le montant de la soulte. Seule l’évaluation actuelle faite par le notaire compte. Par conséquent, si la valeur du bien a augmenté de 15 % en 20 ans, l’ex-conjoint qui cède sa part bénéficiera d’une plus-value significative.

Le crédit immobilier n’est pas encore totalement remboursé

Le calcul de la soulte devient plus complexe lorsque le bien immobilier est encore financé par un crédit non soldé. En effet, l'acquéreur du bien devra non seulement racheter les parts, mais aussi assumer seul le remboursement restant du crédit. Il est donc crucial que la personne souhaitant racheter la soulte soit financièrement capable de supporter cette charge supplémentaire.

Prenons un exemple : il y a 10 ans, vous avez acheté une maison à 250 000 € avec votre ex-conjoint en contractant un prêt immobilier. À ce jour, vous avez déjà remboursé 210 000 €, il reste donc un capital de 40 000 € à rembourser. Un expert en immobilier est venu évaluer votre bien, et aujourd’hui, celui-ci a pris de la valeur et vaut 270 000 €. Pour racheter la part de 50 % du bien, vous devrez payer la moitié de la valeur actuelle du bien, soit 135 000 €, et assumer les 40 000 € restants du crédit, ce qui porte le total à 175 000 €.

Le montant de la soulte comprend à la fois la part de l’autre indivisaire, calculée sur la base de l’évaluation actuelle de la valeur du bien, et le solde du crédit immobilier restant à rembourser.

Sans oublier les frais de notaire !

N'oubliez pas que l'intervention du notaire, obligatoire, engendre des frais. En général, les frais de notaire s’élèvent entre 7 et 8 % de la valeur de la soulte et sont répartis entre les parties en fonction de leurs parts respectives.

Par exemple, dans le cadre d’un héritage, si vous détenez 10 % d’une maison estimée à 300 000 € et que vous vendez votre part, vos frais seront moins élevés que ceux d’un autre héritier détenant 25 % du bien.

Enfin, en cas de divorce, si un crédit immobilier est encore en cours, des indemnités de remboursement anticipé peuvent être dues à la banque. Elles peuvent représenter jusqu’à 3 % du capital restant.

Vous souhaitez racheter la soulte de votre ex-conjoint ou des autres héritiers ? 2 options s’offrent à vous :

• Vous avez de l’argent de côté et vous pouvez utiliser vos ressources financières
• Ou bien vous pouvez souscrire un crédit bancaire.

Prêt Hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un crédit immobilier garanti par une hypothèque sur le bien que vous achetez ou que vous possédez déjà. C'est la solution idéale si vous devez financer des montants plus importants pour racheter une soulte. Les taux sont généralement plus bas que pour les prêts personnels, et vous pouvez étaler le remboursement sur plusieurs années.

Le prêt viager hypothécaire est un type spécial de crédit où vous utilisez un bien immobilier comme garantie. Ce prêt est souvent utilisé lorsqu’on veut libérer des fonds sans vendre le bien. L’argent est prêté en échange du droit pour le prêteur de récupérer le bien à une date future, généralement au décès de l’emprunteur.

Prêt à la Consommation

Le prêt à la consommation est un crédit personnel que vous pouvez utiliser pour financer divers projets, y compris le rachat de soulte. Ce prêt n'est pas garanti par un bien immobilier, et il est souvent accordé plus rapidement. Par contre, les conditions incluent des taux d'intérêt souvent plus élevés que ceux des prêts immobiliers et une durée de remboursement relativement courte. Il est idéal si vous avez besoin de liquidités rapidement pour compléter le financement du rachat, mais il est important de noter que les coûts totaux peuvent être plus élevés en raison des taux d'intérêt plus importants. Les montant accordés dans le cadre de crédits à la consommation sont généralement faibles : un crédit à la consommation ne pourra donc pas toujorus vous aider à régler l’intégralité d’une soulte.

Il faut savoir que la plupart des banques traitent le rachat de soulte comme un achat immobilier classique, avec des conditions d’accès similaires :

• Vos revenus doivent être suffisants pour garantir un reste à vivre adéquat après remboursement du crédit, tout en vous permettant de couvrir vos frais et d’épargner. Un taux d’endettement inférieur à 33 % est un avantage, mais pas toujours une obligation.
• Fournir un apport personnel solide est recommandé pour rassurer la banque, qui verra ainsi que vous partagez le risque financier.
• Une gestion financière saine est cruciale : même avec des revenus élevés, si vous êtes fréquemment à découvert, cela pourrait freiner votre banque.
• Être en CDI et avoir moins de 65 ans sont des critères importants, surtout si vous empruntez une somme conséquente. Certaines exceptions peuvent s’appliquer (conjoint en CDI, bonne gestion financière, etc.). Heureusement chez Skarlett, si vous avez plus de 60 ans nous vous aidons à racheter votre soulte !

Respecter ces critères vous permettra non seulement d’accéder plus facilement à un crédit, mais aussi de bénéficier de taux d’intérêt plus avantageux.

Le meilleur moyen d’obtenir un crédit à taux bas pour financer son rachat de soulte consiste à demander l’aide d’un courtier en prêt immobilier. Chez Skarlett, nous vous accompagnons dans chacun de vos projets ou nous facilitons la souscription de vos prêt, même après 60 ans !

Exemple 1 : Divorce

Marie et Jean sont en train de divorcer après 15 ans de mariage. Ils possèdent ensemble une maison évaluée à 300 000 €. Selon les termes de leur séparation, Jean souhaite garder la maison pour lui-même. Pour racheter la part de Marie, il doit lui verser la moitié de la valeur de la maison, soit 150 000 €. Jean choisit de financer ce montant en contractant un prêt immobilier. Le processus se déroule comme suit :

1. Évaluation du bien : La maison est évaluée à 300 000 €.
2. Calcul de la soulte : Marie reçoit 150 000 € (300 000 € / 2).
3. Financement : Jean obtient un prêt immobilier de 150 000 € auprès de sa banque.
4. Acte notarié : Un notaire rédige l’acte de rachat et enregistre le transfert de propriété.
5. Coût total : En plus du montant de la soulte, du remborusement du crédits et de ses intérêts, Jean doit prévoir les frais de notaire (environ 1 500 €) et les frais de dossier bancaire (environ 500 €).

Exemple 2 : Succession

À la suite du décès de leur père, Sophie et son frère Paul héritent de la maison familiale, estimée à 200 000 €. Sophie souhaite conserver la maison et rachète la part de Paul. Voici les étapes :

1. Évaluation du bien : La maison est évaluée à 200 000 €.
2. Calcul de la soulte : Paul reçoit 100 000 € (200 000 € / 2).
3. Financement : Sophie finance le rachat par un prêt de 100 000 €.
4. Acte notarié : Un notaire prépare l’acte de rachat, qui est signé et enregistré.
5. Coût total : Sophie doit payer la soulte de 100 000 €, les frais de notaire (environ 1 200 €), et les frais de dossier pour le prêt (environ 400 €), ainsi que la somme empruntée et les intérêts, évidemment !

Exemple 3 : Indivision

Luc, Clara et Marc sont co-indivisaires d’un appartement d’une valeur de 450 000 €. Luc souhaite racheter les parts de Clara et Marc pour devenir seul propriétaire. Le processus est le suivant :

1. Évaluation du bien : L’appartement est évalué à 450 000 €.
2. Calcul de la soulte : Chaque co-indivisaire possède un tiers du bien, donc Luc doit payer 300 000 € pour racheter les parts de Clara et Marc (450 000 € * 2/3).
3. Financement : Luc obtient un prêt immobilier de 300 000 € pour financer l'achat.
4. Acte notarié : Le notaire rédige l’acte de rachat et enregistre le transfert de propriété.
5. Coût total : Luc doit payer la soulte de 300 000 €, les frais de notaire (environ 2 000 €), et les frais de dossier pour le prêt (environ 700 €). Par la suite, il devra remboruser la some empruntée ainsi que les intérêts dus à la banque.