Tout savoir sur la fiscalité du viager

Rappel : le fonctionnement du viager

Avant de nous lancer dans le détail des avantages fiscaux, voici un petit rappel sur le fonctionnement du viager.

Le viager est une forme spécifique de transaction dans le secteur immobilier. Lorsqu'une propriété est vendue en viager, le vendeur (appelé crédirentier) cède son bien immobilier en échange d'un paiement initial (appelé bouquet) suivi d'une rente versée régulièrement jusqu'à la fin de sa vie par l’acquéreur (appelé débirentier).

On distingue principalement deux catégories de viager : occupé et libre. Dans un viager libre, l'acquéreur a la possibilité de s'installer directement dans le logement ou de le louer, le vendeur ayant l'obligation de quitter les lieux dès la conclusion de la vente.

En revanche, dans un viager occupé, l'acheteur doit attendre le décès du vendeur ou son départ définitif du logement pour pouvoir profiter pleinement de sa nouvelle propriété.

Les avantages fiscaux du viager pour le vendeur

Le vendeur d’un bien en viager, qu’il soit libre ou occupé, bénéficie de plusieurs avantages fiscaux.

Tout d’abord, la somme initiale (le bouquet), n’est pas imposée. Elle correspond généralement à 20 à 30% du prix de la vente, ce qui n’est pas négligeable !

Ensuite, viennent les rentes viagères. Celles-ci sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu mais le vendeur bénéficie d’un abattement fiscal important sur le montant des rentes. Cela signifie que seule une partie de la rente entre en compte dans l’assiette fiscale du vendeur.

L’abattement fiscal auquel vous avez droit dépend de votre âge au moment de la vente en viager de votre maison ou de votre appartement. Par exemple, si vous vendez votre bien entre 60 et 69 ans, vous bénéficiez d’un abattement de 60% sur vos rentes viagères.

Si vous avez plus de 70 ans, l’abattement fiscal est de 70% !

Les cousins du viager aussi ont des avantages fiscaux pour le vendeur

La vente en viager a plusieurs cousins, qui proposent, eux aussi, des avantages fiscaux pour le vendeur.

La vente en nue-propriété

La vente en nue-propriété est très proche de la vente en viager, car elle permet de vendre son bien et de rester y vivre à vie. Une grande différence la sépare du viager : au lieu de toucher un bouquet puis des rentes à vie, le vendeur récupère l’intégralité du capital dès la signature chez le notaire.

En vendant sa résidence principale en nue-propriété, le vendeur n’a aucun impôt à payer sur le capital libéré !

La vente à terme

La vente à terme est une vente dans laquelle le paiement est échelonné selon un calendrier prévu lors de la vente. Comme le viager, la vente à terme peut-être libre ou occupée. Dans les deux cas, le vendeur reçoit le paiement de façon fractionnée : un capital à la signature, puis des mensualités. Ce capital initial comme ces mensualités ne sont pas imposés !

Les avantages fiscaux du viager pour l’acheteur

Vous vous demandez quels sont les avantages à investir dans l’immobilier grâce au viager ? La fiscalité avantageuse pour l’acquéreur (le débirentier) est l’un des grands arguments en faveur de l’investissement en viager !

En effet, dans toutes les ventes immobilières, l’acquéreur doit payer des frais de notaires, qui sont essentiellement composés des droits de mutation. Ceux-ci constituent un impôt prélevé par l’État et sont proportionnels au prix de vente du logement acheté.

Dans le cadre d’une vente en viager occupé (mais c’est également vrai dans le cas d’une vente en nue-propriété ou d’une vente à terme occupée), les frais de notaire sont réduits. En effet, puisque le crédirentier continue à vivre dans le bien, le prix de vente en viager est réduit : c’est ce qu’on appelle la décote. Elle permet de compenser le fait que le bien n’est pas libre immédiatement, ce qui empêche l’acquéreur d’en profiter à sa guise.

Cela signifie que les frais de notaire ne sont pas calculés sur la valeur réelle du bien, mais sur la valeur occupée du bien, et donc considérablement réduits.

Et l’IFI dans tout ça ?

Bonne question ! Pour les personnes qui payent l’impôt sur la fortune immobilière (plus connue sous le doux nom d’IFI), le viager et ses cousins sont également très intéressants.

Pour le vendeur, seule la valeur du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit (en fonction du type de vente choisi) reste dans l’assiette fiscale du vendeur. Celle valeur étant généralement de 30 à 40% de la valeur vénale du bien, cela réduit considérablement l’assiette imposable !

Pour l’acquéreur, seule la valeur de la nue-propriété (entre 60 et 70% de la valeur du bien) est comprise dans le calcul. Le viager est donc une solution très intéressante pour se constituer un patrimoine avec une fiscalité avantageuse.