viager occupé

Le viager occupé est la forme la plus répandue de viager : elle est utilisée dans 90% des cas. C’est la solution la plus connue pour libérer l’argent bloqué dans son patrimoine immobilier : vous restez vivre chez vous à vie, tout en bénéficiant d’un bouquet versé lors de la vente et d’une rente viagère régulière.

Le viager occupé est une forme de vente immobilière particulière où le vendeur cède son bien immobilier à un acquéreur moyennant le versement d'un capital, appelé le bouquet, suivi de rentes viagères régulières jusqu'au décès du vendeur.

Le vendeur, appelé le crédirentier, conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) du logement jusqu'à son décès. L'acheteur, appelé le débirentier, ne peut donc pas occuper les lieux tant que le crédirentier est en vie et souhaite continuer à habiter chez lui.

Le montant de la rente viagère est fixé en fonction de la valeur du bien, de l'âge du crédirentier et du montant du bouquet. La rente viagère est révisée tous les ans pour tenir compte de l’évolution des prix à la consommation et de l’inflation.

Vous pouvez vendre votre résidence principale en viager occupé, quelle que soit sa nature : appartement, maison, villa, pavillon, chalet ou même château !

Le fonctionnement du viager occupé est régi par des règles spécifiques et nécessite la rédaction d'un acte notarié. Voici quelques points clés qui définissent généralement la structure d'une vente en viager occupé :

Parties impliquées

• Crédirentier : la personne qui vend le bien immobilier (souvent une personne âgée).
• Débirentier : la personne qui achète le bien immobilier.

Éléments financiers

1. Le bouquet : Il s'agit d'un capital initial versé par l'acheteur au vendeur au moment de la vente. Cette somme est négociée entre les deux parties et n'est pas obligatoire.
2. La rente viagère : En plus du bouquet, le débirentier verse une rente mensuelle ou annuelle au crédirentier jusqu'au décès de ce dernier.

Droit d'usage et d'habitation (DUH)

Le crédirentier conserve le droit d'utiliser le bien (droit d'usage) et de l’habiter (droit d’habitation). Ces droits sont inclus dans le calcul de la vente en viager occupé : leur valeur estimée est déduite du prix total (aussi appelé valeur vénale) du bien pour déterminer le montant de la rente.

Évaluation du bien et de la rente

L'évaluation du bien immobilier est réalisée par un expert pour estimer sa valeur sur le marché. Le montant de la rente dépendra de plusieurs facteurs, notamment :

• La valeur vénale du bien
• L'âge du crédirentier
• Le montant du bouquet négocié entre crédirentier et débirentier

Durée

La durée de versement de la rente est inconnue, car elle est liée à la durée de vie du crédirentier : c’est ce qu’on appelle l’aléa. Le débirentier prend donc un risque : si le crédirentier vit très longtemps, le coût total de l'acquisition peut être élevé.

Décès du crédirentier

Au décès du crédirentier, le débirentier devient le plein propriétaire du bien et les paiements de la rente cessent.

Aspects fiscaux

Les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu dans des conditions avantageuses : elles peuvent bénéficier de certains abattements en fonction de l'âge du crédirentier.

Chaque vente en viager est unique et nécessite les conseils de professionnels (notaires, avocats, experts immobiliers) pour évaluer correctement le bien et les conditions financières, et pour s'assurer que les intérêts de toutes les parties sont bien protégés.

Nos experts disponibles partout en France vous accompagnent dans votre projet de vente en viager occupé. Libérez l’argent bloqué dans votre patrimoine immobilier et restez habiter chez vous !

Le viager occupé présente des avantages pour le vendeur comme pour l’acquéreur.

Pour le vendeur (crédirentier)

• Un capital disponible dès la vente grâce au bouquet
• Un revenu régulier grâce à la rente viagère
• L’assurance de pouvoir habiter chez soi sans condition de durée
• Une fiscalité avantageuse, puisque la rente bénéficie d’un taux d’imposition réduit par rapport à d’autres types de revenus, et la disparition de la taxe foncière, qui est payée par le débirentier
• Et surtout, une grande tranquillité d’esprit !

Pour l’acheteur (débirentier)

Pour l'acquéreur, il existe de nombreux avantages à acheter un bien en viager occupé :

• Acquérir un bien immobilier pour un coût initial beaucoup moins élevé que dans une vente classique
• Pas de crédit immobilier à contracter : l’achat en viager occupé ne nécessite pas d’apport important, et vous vous épargnez les intérêts et frais bancaires
• Aucune gestion locative
• Dans un marché immobilier constamment en hausse, votre bien qui se valorise pendant toute la durée d’occupation par le crédirentier
• Diversifier son portefeuille d’investissements

Le viager occupé est une transaction complexe : faites-vous accompagner par des professionnels qualifiés !

La vente en viager est réglementée et encadrée. Voici les conditions à remplir pour vendre son bien en viager occupé :

• Âge minimum : avoir plus de 60 ans.
• Disposer de la pleine-propriété du bien : être pleinement propriétaire du bien à mettre en vente et disposer du titre de propriété du bien.
• Aucune hypothèque ou charge non divulguée : L'appartement ne doit pas être grevé d'une hypothèque ou de charges non divulguées qui pourraient affecter la transaction.
• Évaluation du bien : Une évaluation professionnelle du bien doit être réalisée pour déterminer sa valeur marchande.
• Information et transparence : Toutes les informations pertinentes concernant le bien doivent être divulguées, y compris les défauts potentiels, les travaux futurs et autres charges qui pourraient influencer la décision de l'acheteur.

Le viager libre et le viager occupé sont deux formes de vente en viager qui diffèrent principalement par le droit d'occupation du bien immobilier vendu. Voici les principales différences :

Viager occupé

1. Droit d'usage et d’habitation (DUH) : Dans le cas d'un viager occupé, le vendeur (crédirentier) conserve le droit d'habiter le bien jusqu'à son décès. Ce droit peut également s'étendre à son conjoint ou à une autre personne définie dans le contrat.
2. Rente plus faible : En raison du droit d’usage et d’habitation (DUH), la rente viagère est généralement plus faible que pour un viager libre. Le bouquet (somme versée à la signature du contrat chez le notaire) peut aussi être moins élevé.
3. Charges et entretien : Le crédirentier continue généralement à assumer les charges courantes et l'entretien du bien.
4. Valeur du bien : Le calcul de la valeur du bien tient compte de la décote liée à l'occupation par le crédirentier. Cette décote dépend notamment de l'âge du vendeur.
5. Prise de possession : L'acheteur (débirentier) ne prend possession du bien qu'à la fin du droit d'occupation, c'est-à-dire en général au décès du crédirentier, ou, dans certains cas, quand il décide de partir habiter ailleurs, par exemple en maison de retraite.

Viager Libre

1. Pas de droit d'habitation : Dans un viager libre, le bien est vendu libre de toute occupation. L'acheteur peut donc en prendre possession immédiatement, soit pour y habiter, soit pour le louer.
2. Rente plus élevée : Comme le bien est libre de toute occupation, la rente viagère est généralement plus élevée que pour un viager occupé. Le bouquet peut également être plus important.
3. Charges et entretien : Dans ce cas, c'est l'acheteur qui est généralement responsable des charges courantes et de l'entretien du bien, à moins que le contrat ne stipule autre chose.
4. Valeur du bien : La valeur du bien est évaluée sans prendre en compte de décote liée à une occupation par le vendeur.
5. Prise de possession : L'acheteur prend possession du bien dès la signature de l'acte de vente, ce qui lui permet de l'habiter ou de le louer immédiatement.

Chacune de ces formules a ses avantages et ses inconvénients, pour le vendeur comme pour l'acheteur. Le choix entre un viager libre ou occupé dépend donc des besoins et des attentes de chacun.